Corona-Eilpaket – Auswirkungen auf das Mietrecht

Am 27.03.2020 hat der Gesetzgeber das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ verabschiedet. Dieses Gesetz umfasst auch Regelungen, die den Vermieter in seinem Kündigungsrecht bei rückständigen Mietzahlungen einschränken.

Hintergrund: Nach den derzeit gültigen Regelungen können Mietverhältnisse vom Vermieter spätestens dann außerordentlich fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter Rückstände hat auflaufen lassen, die einem Betrag von 2 Monatsmieten entsprechen.

Mit seinem Abmilderungsgesetz will der Gesetzgeber verhindern, dass Mieter, die infolge der Auswirkungen der Pandemie ihre Miete nicht zahlen können, Ihr Dach über dem Kopf bzw. Ihre Betriebsstätte verlieren. Daher dürfen Vermieter ihren Mietern nunmehr unter den im folgenden dargestellten Voraussetzungen das Mietverhältnis nicht kündigen. Die Regelung gilt für Mieter von Wohn- und von Gewerberäumen.

Voraussetzungen

• Die Gesetzesregelung betrifft Mietzahlungsrückstände, die in der Zeit vom April 2020 bis zum 30. Juni 2020 auflaufen. Sofern die Krise weiter anhält, kann der Leistungsausfallzeitraum bis längstens zum 30. September 2020 verlängert werden.
• Der Mieter muss glaubhaft machen, dass die Zahlungsrückstände auf die Coronakrise zurückzuführen Diesen Nachweis kann der Mieter von Wohnraum z.B. durch eine Versicherung an Eid statt oder sonstiger geeigneter Dokumente – wie Arbeitgeberbescheinigung oder Bescheinigung einer öffentlichen Stelle – führen. Mieter von Gewerbeimmobilien können einen derartigen Zusammenhang mit dem Hinweis führen, dass ihnen der Betrieb ihres Unternehmens im Rahmen der Bekämpfung der Pandemie durch behördliche Verfügung untersagt, oder erheblich eingeschränkt worden ist.

Folge

• Wenn ein Mieter von Räumen oder von Grundstücken die im oben genannten Zeitraum fällige Miete aufgrund der Auswirkungen der Corona-Krise nicht leistet, darf der Vermieter das Mietverhältnis wegen dieser Rückstände nicht kündigen.

Hinweise

• Der Kündigungsausschluss bezieht und beschränkt sich ausdrücklich auf solche Umstände, die im Zusammenhang mit finanziellen Einbußen wegen der aktuellen Krise stehen. Somit ist es dem Vermieter nach wie vor möglich, das Mietverhältnis aufgrund von Mietrückständen zu kündigen, die in einem früheren Zeitraum aufgelaufen sind bzw. die aus einem späteren Zeitraum stammen werden als im oben genannten. Auch kann der Vermieter unverändert das Mietverhältnis wegen sonstiger Vertragsverletzungen (z. B. wegen zweckfremder Nutzung) oder wegen Eigenbedarfs zu kündigen.
• Die geplante Kündigungsbeschränkung bedeutet nicht, dass der Mieter die Leistung – Zahlung der Miete – verweigern Der Mieter bleibt bislang zur Zahlung der Miete verpflichtet. Für Vermieter bedeutet die Gesetzesregelung damit (nur) eine Einschränkung in seinem Recht auf Kündigung.
• Dieser Kündigungsschutz endet nach dem bisherigen Entwurf zum 30. Juni 2022. Nach Ablauf dieses Datums kann der Vermieter wegen der im Schutzraum angefallenen Rückstände die Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen. Mieter haben also vom 30. Juni 2020 an zwei Jahre Zeit, einen zur Kündigung berechtigen Mietrückstand auszugleichen.

Der Gesetzeswortlaut

Für Mietverhältnisse sieht das Gesetz folgende Regelung vor:

§ 2 Beschränkung der Kündigung von Mietverhältnissen

 (1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.

 (2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.

 (3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.

 (4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.