Gegen wen muss sich eine Räumungsklage richten?

Für eine erfolgreiche Durchsetzung des Räumungsanspruchs ist die Frage, gegen welche Personen die Räumungsklage konkret gerichtet sein muss, sehr bedeutsam.

Selbst wenn ein vollstreckbares Räumungsurteil ergangen ist, räumt der ehemalige Mieter die Wohnung oft nicht freiwillig. Der Vermieter ist in diesem Fall dazu berechtigt, seinen Anspruch zwangsweise durchzusetzen, und er kann den zuständigen Gerichtsvollzieher damit beauftragen, den Schuldner aus dem Besitz der Wohnung zu setzen.

Für den Gerichtsvollzieher handelt es sich beim „Schuldner“ in der Regel jedoch (nur) um die Person/en, die zur Räumung verurteilt worden ist oder sind, d.h. um die Person/en, die im Räumungsurteil namentlich als „Beklagte/r“ bezeichnet ist bzw. sind.

1. Dritte

Achtung: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darf der Gerichtsvollzieher Personen, die (auch) im Besitz der Wohnung und im Urteil nicht namentlich aufgeführt sind, nicht räumen.

Wenn also z.B. die Freundin des Mieters nach Vertragsbeginn dauerhaft zum Mieter mit in die Wohnung einzieht, ist diese ebenfalls auf Räumung zu verklagen. Denn sollte sie nicht als Beklagte im Urteil aufgeführtsein und bei Durchführung der Zwangsräumung in der Wohnung angetroffen werden, darf der Gerichtsvollzieher sie nicht aus der Wohnung setzen und muss die gesamte Räumung abbrechen. Dann müssen erneut – gegen die Freundin des Mieters gerichtete – gerichtliche Schritte in die Wege geleitet werden.

2. Mieter

Der Mieter haftet unabhängig von seinem Besitzstatus für die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Auch wenn einer von mehreren Mietern vor der Beendigung des Mietverhältnisses aus der Wohnung zieht, haftet er neben dem in der Wohnung verbleibenden Mieter als Gesamtschuldner für die Rückgabe der Mietsache.

Je nachdem, wie sich die Sachlage in Ihrem Fall konkret darstellt, muss sich die Räumungsklage gegebenenfalls also auch gegen einen Mieter richten, der die Wohnung gar nicht mehr bewohnt.

Eine Räumungsklage gegen alle im Mietvertrag aufgeführten Personen auch nach Auszug eines Mieters ist insbesondere bei On-/Off-Beziehungen auf Mieterseite anzuraten. Denn sollte sich das zerstrittene Mieterpaar bei Durchführung der Zwangsräumung in einer Versöhnungsphase und damit gemeinsam in der Wohnung befinden, muss – siehe oben – die Zwangsräumung abgebrochen werden, wenn ein/e Mieter/in nicht als Beklagte/r im Räumungsurteil aufgeführt ist. Auch in diesem Fall müssten für eine erfolgreiche Zwangsräumung erneut gerichtliche Schritte in die Wege geleitet werden.

Deswegen ist in einem Räumungsklagverfahren große Sorgfalt bereits bei der Bezeichnung
der beklagten Partei geboten!