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Die Räumungsklage war erfolgreich, was nun?

Ein positives Urteil in der Räumungsklage ist erfreulich. Das führt allerdings nicht zwangsläufig dazu, dass der Mieter auch auszieht und Ihnen die Wohnung übergibt. Um in den Besitz der Wohnung zu gelangen, können Sie auch nicht – trotz Urteil – eigenmächtig eine Räumung durchführen. Erforderlich ist eine Räumung durch einen Gerichtsvollzieher. Diesen müssen Sie beauftragen, nachfolgend erläutern wir die einzelnen Schritte.

1. Vollstreckbare Ausfertigung des Urteils

Zunächst müssen Sie auf die ‚vollstreckbare Ausfertigung‘ Ihres Urteils warten. Eine vollstreckbare Ausfertigung des Urteils fertigt das Gericht nur auf Antrag aus. Diesen Antrag kann man – was raeumungsklage24.de in der Regel tut – bereits in der Klageschrift stellen, er kann aber auch jederzeit nach Urteilsverkündung gestellt werden.

Nach Urteilsverkündung stellt das Gericht beiden Parteien zunächst beglaubigte Abschriften des Urteils zu, erst nachdem die Zustellung an die Gegenseite erfolgt ist, stellt das Gericht (sofern dies beantragt wurde) die vollstreckbare Ausfertigung des Urteils zu. Zeitlich vergehen nach Urteilsverkündung in der Regel ca. 4-6 Wochen, bis Sie die vollstreckbare Ausfertigung des Urteils erhalten.

2. Beauftragung des Gerichtsvollziehers

Nachdem Sie die vollstreckbare Ausfertigung des Urteils erhalten haben, können Sie einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Dazu senden Sie ein formloses Beauftragungsschreiben an die Verteilstelle für Gerichtsvollzieheraufträge des Amtsgerichts. Sie können auch einen bestimmten Gerichtsvollzieher direkt beauftragen. Dem Beauftragungsschreiben müssen Sie die vollstreckbare Ausfertigung des Urteils im Original beifügen.

3. Bestimmung der Art der Räumung

In dem Beauftragungsschreiben sollten Sie auch die Art der Räumung bestimmen, die Sie durchführen möchten. Grundsätzlich gibt es zwei Arten der Räumung, (i) die ‚normale‘ Räumung und (ii) die Berliner Räumung.

Bei dieser Art der Räumung werden sämtliche Sachen des Mieters aus der Mietwohnung entfernt und Sie erhalten Ihre Wohnung leer zurück. Zur Durchführung der Räumung beauftragt der Gerichtsvollzieher eine Spedition, die die Sachen des Mieters mitnimmt und einlagert.

Überschlägig müssen Sie mit Kosten von EUR 1.000 pro Zimmer bei dieser Art der Räumung rechnen. Die Kosten der Spedition müssen zunächst durch Sie verauslagt werden, bei entsprechender Bonität können Sie diese vom Mieter zurückfordern. Allerdings sind die Koste oft nicht mehr einbringlich.

Bei der Berliner Räumung wird Ihnen der Besitz der Wohnung zugewiesen, d.h. Sie bekommen durch den Gerichtsvollzieher die Schlüssel zur Wohnung übergeben. Die Sachen des Mieters bleiben zunächst in der Wohnung, und Sie selbst müssen diese entfernen. Dabei ist es Ihre Pflicht, die Sachen des Mieters zunächst für einen Monat aufzubewahren und dem Mieter die Möglichkeit zu geben, diese abzuholen. Sie können dazu die Sachen in der Wohnung belassen, oder Sie einlagern lassen, z.B. bei einer Spedition. Nach Ablauf von einem Monat können Sie die nicht abgeholten Sachen entsorgen.

Die Kosten des Gerichtsvollziehers für eine Berliner Räumung belaufen sich auf ca. EUR 500. Darüber hinaus fallen die Kosten für die Räumung der Wohnung bzw. Einlagerung der Sachen des Mieters an. Der Vorteil der Berliner Räumung ist, dass diese im Vergleich zur normalen Räumung deutlich kostengünstiger ist. Der Nachteil ist, dass er mit deutlich mehr Arbeitsaufwand verbunden ist, weil Sie sich um das Ausräumen/Entrümpeln der Wohnung kümmern müssen.

4. Die weiteren Schritte

Nach Beantragung der Räumung bei Gericht wird der Auftrag einem Gerichtsvollzieher zugeteilt. Dieser meldet sich bei Ihnen und fordert einen Vorschuss an, dessen Höhe von der Art beantragten Räumung abhängt. Zugleich setzt der Gerichtsvollzieher in der Regel auch gleich einen Räumungstermin fest. Dieser liegt, je nach Arbeitsbelastung des Gerichtsvollziehers, ca. 4-8 Wochen in der Zukunft.

An dem festgesetzten Räumungstermin müssen Sie, oder ein durch Sie bevollmächtigter Vertreter vor Ort erscheinen. Der Gerichtsvollzieher führt die Räumung durch und übergibt Ihnen den Besitz an der Wohnung indem er Ihnen die Schlüssel aushändigt.

5. Was kann schief gehen?

Auch wenn man bereits so weit gekommen ist, und seit Klageeinreichung bereits ca. 4-8 Monate vergangen sind, können bei dem letzten Schritt der Räumung Probleme auftreten. Der Räumungsprozess durch den Gerichtsvollzieher ist ein sehr formaler Prozess. Der Gerichtsvollzieher prüft nicht die Sachlage, sondern räumt auf Grund des Wortlauts des Urteils. Daher ist es sehr wichtig, dass die zu räumende Wohnung genau bezeichnet ist, und auch alle Mitmieter-/Mitbewohner im Urteil genannt sind. Wenn es Unklarheiten gibt, bricht der Gerichtsvollzieher im Zweifel die Räumung ab.

Wenn also z.B. das Urteil lautet „[Der Beklagte]… hat die Wohnung im 2. OG zu räumen“, aber es auf dem Geschoss zwei Wohnungen gibt und der Gerichtsvollzieher nicht beurteilen kann, ob die linke oder rechte Wohnung gemeint ist, bricht er im Zweifel die Räumung ab. Er ist nicht verpflichtet anhand der Namens-/Klingelschilder und anderer Anhaltspunkte zu prüfen, wo genau der Beklagte wohnt.

Gleiches gilt auch, wenn in der Wohnung zwei Erwachsene wohnen, aber nur einer davon verklagt wurde. Der Gerichtsvollzieher kann mangels entsprechendem Urteil nicht gegen beide Personen räumen. Also wird die Räumung abgebrochen.

In so einem Fall müssen Sie schlimmstenfalls einen neuen Prozess führen, um dann die Wohnung richtig zu bezeichnen bzw. auch alle Mitbewohner zu verklagen. Dieser Prozess wird auch wieder so lange wie der erste Prozess dauern, es gibt kein Schnellverfahren. Daher ist es sehr wichtig, bereits bei der ersten Klage genau auf die Details zu achten, damit es bei der Zwangsräumung keine böse Überraschungen gibt.

 

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